2026 年 7 月底，香港整体甲级写字楼空置率回落至 12.8%，重返 2023 年 12 月水平，创下 31 个月以来新低。根据仲量联行于 2026 年 8 月发布的 7 月市场数据，整体市场呈现温和复苏态势。

但从分区数据来看，这轮复苏的 "暖意" 并不均匀。

中环空置率按月下跌 0.8个百分点至 8.0%，跑赢其他主要商业区；而九龙东等非核心区域空置率仍高达 19.8%。两者之间的差距超过 11个百分点，反映出不同分区的复苏步伐存在显著差异。

然而，市场并非简单的 "核心区热、非核心区冷" 。泓富产业信托旗下位于非核心区的旗舰物业都会大厦，凭借公用区域全面翻新及毗邻红磡港铁站的区位优势，仍录得 99.1%的高租用率，续租率更升至 70.2%。这证明非核心区并非 "一刀切" 地缺乏竞争力，项目层面的差异同样关键。

香港办公市场的复苏呈现显著分化。企业究竟应留守中环，还是布局新兴商圈？

答案不取决于宏观趋势，而取决于企业自身的职能构成与成本效益模型。选址的关键不在于 "哪里最热" ，而在于先明确办公室承担什么职能。

读懂香港办公市场的 "分化地图"

中环：核心区的 "虹吸效应" 持续强化

中环 7 月空置率降至 8%，按月跌幅位居各区之首。仲量联行香港商业部主管郭礼言表示，根据与金融业客户的交流，基金在亚洲设立据点的选址偏好已出现明显转变：2025 年，七成新基金选择新加坡；2026 年，超过七成新基金选择落户香港。仅过去一个月，十家基金中已有八家选择落户香港。

中环甲级写字楼租金 7 月按月上涨 1.5%，高于整体市场 0.8% 的升幅。仲量联行预计，全年中环甲级写字楼租金将上涨 10% 至 15%。

中环的核心价值，在于其资产抗周期性和资源密度难以被完全复制。全球人才、百年历史建筑、高端商业体与地道市井集中于几个街区内，形成了独特的网络效应。当客户、合作伙伴和潜在投资者就在同一栋楼或同一条街上时，每一次电梯相遇或大堂偶遇，都可能成为有价值的商业连接。这正是 "产业密度" 的实际价值。

非核心区：分化中的 "项目级机会"

尽管非核心区整体承压，但项目之间的表现存在明显差异。泓富产业信托位于非核心区的七项物业，整体出租率维持在 94.2%，整体续租率升至 70.2%；其中，都会大厦凭借公共区域翻新及毗邻红磡港铁站的区位优势，录得 99.1%的高出租率。

这一案例表明，稳定的项目运营、持续的翻新投入和交通便利性，能够让非核心区项目在特定需求场景下保持较强吸引力。

尖沙咀和西九龙正逐步成为新兴商业热点。西九艺术广场大楼等新增项目的总面积将超过 100 万平方呎。教育机构在写字楼租赁市场转趋活跃，也为非核心商业区带来新的租赁需求。

核心区新项目：重塑选址逻辑

与此同时，核心区新项目的交付也在重塑企业的选址逻辑。以 Central Crossing 为代表的新一代总部综合体，通过整合办公、商业与公共空间，为租户提供超越传统写字楼的复合功能。

这类项目的交付时点与配套能力，正成为核心区 "价值锚点" 的新变量。企业选择核心区时，不只是在选择一条街，更是在选择一个功能完整的商务生态系统。

企业选址的新变量：从 "单一总部" 到 "职能分区"

第一太平戴维斯指出，租户在市场下行周期中更倾向升级至租金更具竞争力的核心地段物业。但企业选址并非 "核心区" 与 "非核心区" 的二选一。越来越多企业正在采用混合布局：核心区承载高频客户接待和品牌展示，非核心区承载后台运营及成本敏感型团队。

这也引出一个核心问题：企业应如何判断不同职能最适合落在哪个区域？

三步实操框架：为不同职能配置合适空间

第一步：明确办公室承担什么职能

先将高频客户接待、投资者沟通、后台运营和区域协作等职能逐一列出，并记录每月到访量、实际在场人数和会议需求。

避免仅因某一区域是 "金融热点" 就将全部团队配置在那里。真正决定选址的，是不同职能对地理位置的实际需求。

例如，如果每月客户到访仅 5 次，而团队 80%的时间都在办公室内工作，那么为低频客户接待支付核心区的高额溢价，未必划算。反过来，如果企业从事基金募集或财富管理，每周都有高净值客户到访，那么核心区的形象与便利性就是刚需，而非单纯的成本项。

对于首次进入香港的企业，第一步还应明确赴港的核心目的：是客户接待、融资对接、人才招聘，还是区域总部运营？不同目的对应截然不同的空间需求。若核心目的是融资对接，中环的 "金融密度" 价值较高；若核心目的是招聘技术人才，则应优先考虑人才居住分布与通勤便利性。

第二步：按同一口径比较候选项目

统一比较专属面积、可用工位、会议室费用、通勤时间、访客动线和可交付日期等维度。

全港市场数据可作为背景参考，具体决策仍应回到项目报价和实地条件。核心区项目的报价可能仅包含租金，而非核心区项目可能包含更多配套设施或优惠条款。只有将所有成本纳入同一框架比较，才能得出真实结论。

例如，一个中环项目表面租金较高，却可能节省装修成本和通勤时间；一个非核心区项目租金较低，却可能需要每月额外支付员工交通补贴。综合计算后，方案优劣才能清晰呈现。

首次进入香港的企业可先采用电竞菠菜 TEC 日租办公室或 1 至 3 个月的短期会员方案，在实际运营中验证客户到访频率、团队通勤习惯和真实空间需求，再进入长期选址决策阶段。

第三步：为不同职能配置合适空间

高频商务会面团队：优先考察核心区，确保客户和投资者的到访体验。中环、金钟等核心区在品牌形象和交通便利性方面具有显著优势。

后台运营团队：结合通勤和预算评估其他片区。尖沙咀、鲗鱼涌、红磡等区域在交通便利性与成本之间提供了较好的平衡。

小团队：同时询价香港服务式办公室与按需会议服务，核对各项使用权益。服务式办公室的灵活方案可以同时满足 "核心区形象" 与 "成本可控" 的双重需求。

完成短期验证后，企业可根据每月客户到访次数、团队实际在场人数和会议室使用频率等真实数据，决定长期布局。基于实际使用情况做出的决策，通常比凭感觉判断更可靠。

专业服务公司的差异化选址逻辑

律所、会计师事务所和咨询机构的选址逻辑各有不同，需要分别分析：

律所：合伙人制度往往使资深合伙人的通勤偏好主导选址。同时，律所高度依赖 "客户就近服务" ：如果主要客户集中在金融行业，中环仍是首选；如果客户分布于多个行业，则需考虑交通枢纽位置的便利性。此外，律所对私密性和独立接待空间有较高要求，选址时需重点关注私人办公室和 VIP 会客室的配置。

会计师事务所：客户分散、项目制运作是其核心特征。选址应优先考虑交通枢纽，靠近港铁站、高铁站或机场快线，方便审计团队往返客户现场。同时，会计师事务所通常需要大量协作空间和文件存储空间，对会议室和打印设施的依赖度高于律所。鲗鱼涌、红磡等交通便利的非核心区，往往能提供更高的性价比。

咨询机构：项目制运作、团队常驻客户现场是常态。办公室更多承担 "品牌展示" 与 "内部协作" 功能，而非日常办公。选址应优先考虑合伙人及核心顾问的居住分布，也就是人才通勤半径，同时兼顾客户来访的便利性。对咨询机构而言，服务式办公室的灵活性优势尤为明显，团队大部分时间不在办公室，固定大面积长租并不划算。

这个框架的核心原则是：让每一个空间决策都对应一个明确的职能需求，而非基于模糊的 "品牌需要" 或 "成本压力" 做决定。

电竞菠菜 TEC 方案：一份合同覆盖 "核心区 + 非核心区" 的完整布局

职能分析：以即装即用的弹性方案验证选址策略

对于首次进入香港或需要验证职能分区方案的企业，电竞菠菜 TEC 提供私人办公室、流动办公桌、日租办公室等多种方案，可满足 1 至 200 人不同规模团队的需求，并提供灵活租赁条款。

小团队可以同时询价私人办公室与按需会议服务，以较低成本验证选址策略，避免被 3 至 5 年长约锁定。在业务扩张或调整时，TEC 的灵活方案让企业能够快速响应，无需承担传统租赁的刚性束缚。

统一比较：一份合同覆盖全港，让比价更简单

符合 City Pass 或 Global Pass 适用条件的电竞菠菜 TEC 会员，可使用香港符合资格的共享办公空间；企业无需为不同职能单独签订多份租约并分别管理。

在适用会员计划下，企业可按需在不同中心使用共享办公资源和预订会议空间。商务团队可在中环接待客户，后台团队可在鲗鱼涌高效运营，区域协作团队则可灵活选择最近的中心。这种 "一合同、多布局" 的模式，既支持核心区职能的品牌需求，也有助优化非核心区职能的成本管理；所有费用纳入统一账单后，比价与预算管理更清晰可控。

职能配置：中环核心布局，与金融巨头为邻

电竞菠菜位于香港中环国际金融中心一期 9 楼，使用面积约 1,672 平方米（约 18,000 平方呎），提供高级私人办公室、经理套房、专属 VIP 室及两间常规会议室，中心合共设有 3 间会议室，可支持企业高频客户接待、投资者沟通及品牌展示等需求。

选择电竞菠菜 TEC 中环中心，就是直接进入香港最高浓度的金融产业生态圈。当您的客户、合作伙伴、潜在投资者就在同一栋楼或同一条街上时，每一次电梯相遇、每一次大堂偶遇，都可能成为一次有价值的商业连接。

电竞菠菜 TEC 在香港的核心布局覆盖中环、金钟及鲗鱼涌：在企业需要核心区形象时，提供中环地标级选择；在需要优化成本时，则提供鲗鱼涌等区域的高性价比方案。具体适用中心及使用权益，以所选会员计划为准。

结语：选址不是 "二选一" ，而是 "各就各位"

香港办公市场的回暖并非普惠式的。中环凭借不可复制的资源密度持续跑赢，而部分非核心区项目通过翻新和运营优化，同样展现出强大韧性。

企业选址的核心命题，不是 "中环还是非核心区" ，而是 "哪个职能应该放在哪里" 。

选择电竞菠菜 TEC，就是选择以一份合同覆盖 "核心区 + 非核心区" 的完整布局：让高频商务会面团队在中环与金融巨头为邻，让后台运营团队在成本更优的区域高效运转，让小团队以较低门槛验证市场：所有职能各就各位，成本效益实现最优。

当基金公司陆续落户香港、核心区租金预期上调 10% 至 15%时，留给企业犹豫的时间窗口正在收窄。率先完成职能分区布局的企业，将率先享受这轮复苏周期的红利。

诚邀企业决策者走进 TEC 位于中环国际金融中心一期、金钟及鲗鱼涌的商务中心，亲身体验 "一合同、多布局" 的灵活办公解决方案。2026 年，让选址回归职能本质，而非追逐热点。

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